Per 1 januari 2027 worden veel begrotingen, offertes, onderhoudscontracten, raamovereenkomsten en meerjarenonderhoudsbegrotingen opnieuw geïndexeerd. Voor woningcorporaties, VvE’s, vastgoedbeleggers, zorginstellingen, gemeenten en andere vastgoedeigenaren is dit hét moment om kritisch te kijken naar de gehanteerde indexatiemethodiek.
We behandelen drie methodieken:
- Indexeren conform cao
- Indexeren conform BDB-index
- Géén indexatie maar actualisatie!
Hoewel indexatie vaak wordt gekoppeld aan loonstijgingen uit de verschillende cao’s, is de werkelijkheid complexer. De totale kosten van vastgoedonderhoud worden namelijk niet alleen bepaald door arbeidskosten, maar ook door ontwikkelingen in materiaalprijzen, transportkosten, materieel, verzekeringen en bedrijfskosten.
In dit artikel bespreken we de belangrijkste cao-ontwikkelingen voor 2027, de looptijden van de verschillende cao’s, de voor- en nadelen van indexeren per 1 januari of per 1 april en de verschillen tussen cao-indexatie en indexatie op basis van BDB.
Waarom is indexatie belangrijk?
Bij vastgoedonderhoud worden contracten vaak voor meerdere jaren afgesloten. Denk hierbij aan. Omdat lonen en prijzen jaarlijks wijzigen, kunnen tarieven uit een eerdere periode niet onbeperkt worden gehandhaafd. Zonder indexatie ontstaan verschillen tussen de werkelijke kostprijs en het afgesproken contracttarief.
Een correcte indexatie zorgt ervoor dat discussies over prijsaanpassingen worden voorkomen en de aanbieding marktconform blijft.
Cao-ontwikkelingen voor 2027
Veel opdrachtgevers gebruiken de loonontwikkeling uit de relevante cao als basis voor hun jaarlijkse indexatie.
Onderstaand overzicht laat zien welke loonontwikkelingen voor 2027 bekend zijn.
| CAO | Loonontwikkeling 2027 | Looptijd cao |
| Bouw & Infra | +1,5% per 1 januari 2027 | Tot 31 maart 2027 |
| Metaal & Techniek (Kleinmetaal) | € 115 bruto per maand vanaf 1 maart 2027 | Tot 31 januari 2028 |
| Schoonmaak- en Glazenwassersbedrijf | +3,1% per 1 januari 2027 | Tot 30 juni 2028 |
| SAVG (Schilders-, Afwerkings-, Vastgoedonderhoud- en Glaszetbedrijf) | +3,7% per 1 januari 2027 | Tot 31 december 2028 |
Op het eerste gezicht lijkt dit een eenvoudige basis voor indexatie. In de praktijk vertellen deze percentages echter slechts een deel van het verhaal.
CAO Bouw & Infra
Binnen de cao Bouw & Infra stijgen de lonen per 1 januari 2027 met 1,5%.
Een belangrijk aandachtspunt is dat deze cao al op 31 maart 2027 afloopt. Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat gedurende 2027 nieuwe cao-afspraken worden gemaakt die kunnen leiden tot aanvullende loonstijgingen of gewijzigde arbeidsvoorwaarden.
Voor opdrachtgevers die indexeren op basis van de cao is het daarom verstandig om vooraf afspraken te maken over de verwerking van eventuele tussentijdse cao-wijzigingen.
CAO Metaal & Techniek (Kleinmetaal)
De cao Metaal & Techniek werkt anders dan de meeste cao’s. In plaats van een procentuele verhoging is gekozen voor een structurele verhoging van € 115 bruto per maand vanaf 1 maart 2027.
Voor medewerkers in lagere salarisschalen betekent dit procentueel een grotere stijging dan voor medewerkers in hogere salarisschalen.
Daarnaast bevat de cao afspraken rondom duurzame inzetbaarheid en regelingen voor vervroegde uittreding (RVU). Hoewel deze afspraken niet direct zichtbaar zijn in een indexatiepercentage, kunnen ze op termijn wel degelijk invloed hebben op de kostprijs van werkzaamheden.
Voor opdrachtgevers betekent dit dat een eenvoudige vergelijking met andere cao-percentages niet altijd mogelijk is.
CAO Schoonmaak- en Glazenwassersbedrijf
De lonen binnen de schoonmaakbranche stijgen per 1 januari 2027 met 3,1%.
Daarnaast zijn aanvullende afspraken gemaakt over onder meer:
- woon-werkverkeer
- reiskostenvergoedingen
- loyaliteitsregelingen voor langdurig dienstverband
Met name de aangepaste reiskostenvergoedingen kunnen effect hebben op de uiteindelijke kosten van schoonmaak- en glasbewassingswerkzaamheden. Voor vastgoedbezitters met objecten verspreid over meerdere locaties kunnen deze kosten merkbaar zijn in toekomstige offertes.
CAO SAVG (schilders-, afwerkings-, onderhouds- en glaszetbedrijven)
Voor vastgoedonderhoud is de cao SAVG vaak de meest relevante cao. Deze cao is van toepassing op schilders-, afwerkings-, onderhouds- en glaszetbedrijven. Per 1 januari 2027 bedraagt de loonontwikkeling 3,7%.
Binnen deze cao wordt gewerkt met een systematiek waarbij loonontwikkeling gekoppeld is aan inflatieontwikkelingen. Hierdoor ontstaat meer voorspelbaarheid voor zowel opdrachtgevers als opdrachtnemers.
Toch betekent een loonstijging van 3,7% niet automatisch dat de totale onderhoudskosten met hetzelfde percentage stijgen. Materiaalkosten, transportkosten en bedrijfskosten kunnen immers anders ontwikkelen dan de lonen.
Waarom alleen kijken naar cao’s niet altijd voldoende is
Veel opdrachtgevers indexeren uitsluitend op basis van de cao. Dat lijkt logisch, omdat arbeid een belangrijk onderdeel vormt van de kostprijs.
Toch bestaat de kostprijs van vastgoedonderhoud uit meerdere componenten:
- arbeidskosten
- materialen
- materieel
- vervoer en brandstof
- transport
- gereedschap
- verzekeringen
- algemene kosten en winst en risico
Wanneer materialen niet evenredig meestijgen aan de lonen, geeft een cao-indexatie geen volledig beeld van de werkelijke kostenontwikkeling. Hierdoor kan een verschil ontstaan tussen de gehanteerde indexatie en de daadwerkelijke marktontwikkeling.
BDB-indexatie als praktisch alternatief
Een alternatief is het toepassen van de BDB-index. Steeds meer professionele opdrachtgevers kiezen voor deze methode.
BDB ontwikkelt specifieke kostenindexen voor de bouw- en onderhoudssector. Hierbij wordt niet uitsluitend gekeken naar arbeid, maar ook naar ontwikkelingen van:
- materialen
- materieel
- algemene kosten
- marktontwikkelingen in de bouw- en onderhoudssector
Hierdoor ontstaat vaak een realistischer beeld van de daadwerkelijke kostenontwikkeling dan bij een indexatie die uitsluitend gebaseerd is op loonontwikkeling.
Voor meerjarige onderhoudscontracten, MJOP’s en RGS-projecten wordt BDB-indexatie daarom steeds vaker toegepast. De actuele BDB-indexen voor 2027 zijn afzonderlijk opvraagbaar, afhankelijk van de gekozen indexreeks en periodes.
Periodieke actualisatie werkt beter dan indexeren
Hoewel veel opdrachtgevers hun onderhoudscontracten en begrotingen jaarlijks indexeren op basis van een cao of een kostenindex zoals BDB, is dit niet altijd de meest nauwkeurige methode.
Indexatie is immers gebaseerd op een algemene ontwikkeling van lonen en kosten. In de praktijk blijkt echter dat individuele werkzaamheden zich lang niet altijd volgens dat gemiddelde ontwikkelen.
Binnen vastgoedonderhoud zien we dat bepaalde werkzaamheden nauwelijks in prijs veranderen, terwijl andere werkzaamheden juist veel sterker stijgen dan de gehanteerde index. Een vast indexpercentage geeft daardoor niet altijd een realistisch beeld van de actuele marktprijs. Een groot nadeel is jaarlijks indexatie-op-indexatie, waardoor er op prijsniveau behoorlijke scheefloop ontstaan t.o.v. de werkelijkheid.
Vooral bij dagelijks-, mutatie en planmatig onderhoud, meerjarige onderhoudscontracten en werkzaamheden die worden begroot op basis van een prijzenboek kan daardoor een afwijking ontstaan tussen de begroting en de werkelijke marktwaarde.
Actualiseren op basis van actuele marktprijzen
Een alternatief is het periodiek actualiseren van tarieven en kengetallen.
Bij deze methode worden de prijzen in een prijzenboek of onderhoudsbegroting niet automatisch verhoogd met een indexpercentage, maar opnieuw getoetst aan actuele marktgegevens.
Hierbij wordt gekeken naar:
- actuele loonkosten
- huidige materiaalprijzen
- productiviteitsontwikkelingen
- marktontwikkelingen
- recente aanbestedingen
- gerealiseerde onderhoudsprojecten
- actuele offertes van marktpartijen
De tarieven worden periodiek aangepast, hierdoor ontstaat een veel realistischer prijzenboek dan wanneer uitsluitend een indexpercentage wordt toegepast.
Waarom dit vooral interessant is voor prijzenboeken
Bij een prijzenboek worden honderden of soms zelfs duizenden eenheidsprijzen gebruikt voor uiteenlopende werkzaamheden. Niet iedere prijs ontwikkelt zich op dezelfde manier.
Een voorbeeld:
- Binnen schilderwerk kunnen arbeidskosten stijgen
- Glasprijzen kunnen juist stabiliseren
- Steigerkosten kunnen toenemen door hogere veiligheids- of transportkosten
- Bepaalde onderhoudsproducten kunnen goedkoper worden door schaalvergroting
Wanneer op al deze onderdelen hetzelfde indexpercentage wordt toegepast, ontstaat onvermijdelijk vertekening.
Door een prijzenboek periodiek te actualiseren blijven de eenheidsprijzen beter aansluiten op de marktrealiteit. Voor opdrachtgevers gaat actualisatie gepaard met een betrouwbaarder beeld en prognoses op onderhoudsbudgetten.
Conclusie
Indexeren op basis van een cao of BDB blijft een bruikbare methode om jaarlijkse kostenontwikkelingen te verwerken. Voor prijzenboeken, normbegrotingen en meerjarige onderhoudsbegrotingen is periodieke actualisatie echter vaak een nauwkeuriger alternatief.
Door tarieven periodiek opnieuw te toetsen aan actuele marktgegevens ontstaat een realistischer beeld van de werkelijke kosten van vastgoedonderhoud. Dit voorkomt zowel overbudgettering als onderschatting van toekomstige onderhoudslasten en zorgt ervoor dat begrotingen beter aansluiten op de actuele markt.
Voor organisaties die werken met prijzenboeken, MJOP’s en meerjarige onderhoudscontracten is periodieke actualisatie daarom vaak waardevoller dan uitsluitend indexeren.
Laat uw indexatie of offerte controleren
Twijfelt u of de toegepaste indexatie marktconform is? Of wilt u weten of een begroting of onderhoudsofferte realistisch is opgebouwd?
Wij controleren onafhankelijk:
- begrotingen
- offertes
- MJOP’s en MJOB’s
- Indexatievoorstellen
- Eenheidsprijzen
Zo krijgt u inzicht in de marktconformiteit van tarieven en voorkomt u dat u onnodig te veel betaalt.